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2025年1月2日，縣發改局局黨組（擴大）會議審議通過《留壩縣物業服務費和停車服務費政府指導價標準（試行）》（以下統一簡稱“《標準》”）。2025年1月14日由縣發改局會同縣住建局、縣市場監管局聯合正式印發，并于2025年1月14日起施行。現將《標準》內容解讀如下：
一、《標準》出臺的背景
一是貫徹《中華人民共和國民法典》《陜西省物業服務管理條例》（2021年10月1日起施行）和《陜西省物業服務收費管理辦法》（2019年9月1日起執行），落實物業服務費實行“一費制”的要求，維護業主和物業服務人的合法權益。
二是理順收費結構、遵循質價相符原則。我縣現行物業服務費及停車服務費標準是省2014年、2012年制定的，近年來，物業服務人人工成本不斷增加，同時也存在著停車服務費較高的問題。通過出臺《留壩縣物業服務費和停車服務費政府指導價標準》，實行等級（類別）服務、等級（類別）收費，推動形成優勝劣汰的物業服務市場環境。
三是亟須解決我縣物業服務及收費透明度不高，住宅小區停車管理問題突出。物業服務人普遍存在服務標準不明晰、權責劃分不明確、經費收支不透明等問題，常常導致部分業主把建設單位遺留的房屋質量等問題歸集為物業服務收費問題，引發諸多矛盾。加之住宅小區車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費社會反映強烈，部分小區由于缺乏明確的臨時停車收費政策和收費標準，導致部分車主不愿購買或租用車位，大量擠占小區道路等公共資源，亂停亂放問題較為突出，亟須通過調整停車服務費緩解住宅小區“停車難”“停車貴”等突出問題。
四是根據市發改委、市住建局、市市場監管局《關于印發<漢中市物業服務收費管理細則>的通知》已正式印發，并于2023年8月1日起施行。按照《細則》規定，各縣區物業服務費和停車服務費政府指導價標準，由縣區物價部門按照程序分別制定本行政區域內的物業服務收費政府指導價標準。
二、《標準》的起草過程、政策依據、主要目的、基本原則和主要特征
（一）起草過程。按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規則》的有關規定，通過對我縣和毗鄰城市物業服務收費情況進行調查了解，分別開展了成本調查、召開座談會、書面征求鎮辦和有關部門意見、邀請業主代表和中心城區物業服務人代表座談溝通征求意見、網上公開征求意見等廣泛征求意見環節，通過了合法性審核和公平競爭審查，縣發改局、縣住建局、縣市場監管局三部門聯合印發，2025年1月14日起實施，有效期2年。
（二）政策依據。《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業管理條例》《陜西省定價目錄》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》《漢中市住宅小區物業服務指導標準》等法律法規及有關規定。
（三）主要目的。規范我縣物業服務收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，促進物業服務行業健康發展，提升物業服務管理水平。
（四）基本原則。一是堅持以人為本，以關注民生和構建和諧社會為出發點，把不斷提高我縣居民生活質量和水平作為根本目的的原則；二是堅持政府指導，注重明確政府指導的責任，提倡建設單位、業主或業主大會通過市場競爭機制選擇物業服務人，物業服務人開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為的原則；三是堅持統籌兼顧，在充分考慮業主承受能力的前提下，兼顧物業服務人的利益，依法依規建立誠實守信、公平合理、質價相符的物業服務收費機制的原則。
（五）主要特征。總體上體現“三性”：一是合法性。《標準》中的內容，有國家的《物業管理條例》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》《漢中市物業服務收費管理細則》作支撐。其內容符合《條例》《辦法》精神要求。二是約束性。《標準》中的條款，對業主和物業服務人都具有約束。三是指導性。《標準》中的條款，對物業服務收費行為具有明確的規范指導。
三、《標準》的主要內容
《標準》包括物業服務收費的標準、適用范圍、物業服務收費計費方式、監督管理和執行時間。
（一）物業服務收費政府指導價和市場調節價的適用范圍。根據《陜西省定價目錄》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》的規定，物業服務收費應當遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則，按照物業服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
業主大會成立之前的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。
其他服務費實行市場調節價。
（二）物業服務收費的定義。物業服務收費是指物業服務人按照合同約定向業主提供服務收取費用的統稱，包括物業服務費、停車服務費、其他服務費。
（三）物業服務費執行“一費制”。《標準》實施后，物業服務費執行“一費制”，即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費及水費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業管理區域內的公攤電費、水費及電梯維護保養、年檢費用計入物業服務費成本，不再單獨另行收取。
（四）物業服務費實行等級服務等級收費。實行政府指導價的住宅小區物業服務費實行等級服務、等級收費；實行政府指導價的停車服務費實行分類別收費；物業服務人等級服務標準實行年度評價、認定、公示和動態管理工作。
（五）物業服務成本構成當中業主關注的兩個問題。一是明確未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其運營、維護和管理產生的費用計入物業服務成本，不得再向業主另行收取。二是在物業服務構成上物業服務區域內清潔衛生費用，明確“不包括物業服務人代收的居民生活垃圾費”，需業主另行交納。
（六）明確房屋建筑面積作為收費依據按月收取。以前物業服務收費五花八門：有按戶收取的、有按人口收取的、有按建筑面積收取的、有按使用面積收取的、有按半年預收的、有按年收取的。此次標準明確一是物業服務費和停車服務費按月計收。服務合同對計收時間另有約定的除外。二是物業服務費根據房屋的建筑面積計收。已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按不動產權屬證書記載的建筑面積計算。
（七）物業服務收費實行明碼標價。在物業服務區域內顯著位置，將物業服務人名稱、服務質量等級、信用評價等級、服務事項、服務標準以及收費項目、收費標準、收費依據、優惠減免政策、投訴舉報電話等進行公示。
五、需要說明的幾個問題
（一）物業服務收費標準如何備案。為實時掌握政府定價的物業服務收費情況，強化事前事中事后監管，及時開展前期物業服務合同和普通住宅前期物業服務收費標準備案。一是住宅預售前，建設單位應當按照有關規定選聘物業服務人，結合項目建設標準、配套設施檔次及物業買受人的預期等因素，確定預售物業項目服務等級、停車場所類別及收費標準等內容，物業服務等級、停車場所類別經住建部門認定后，收費標準報發展改革部門備案，并抄送市場監督管理部門進行監管。二是開發建設單位應當在銷售現場醒目位置公示《前期物業服務合同》及收費標準。前期物業服務收費未在房屋買賣合同中約定或約定不明確的，由建設單位承擔。三是實行政府指導價管理的住宅小區，確需對物業服務收費標準進行調整的，在街道辦事處（鎮人民政府）的組織、指導和監督下，按照相關程序及要求，必須經“參與表決雙過半業主”同意后，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內調整并約定，向住建、發展改革部門備案后執行。四是普通住宅前期同一物業管理區域內同類型的住宅項目，其物業服務收費標準應當保持基本一致，不一致的可以向所在街道辦事處（鎮人民政府）反映協調處理，也可以向12315投訴或向市場監管部門反映。
（二）物業服務收費優惠減免政策有哪些。一是空置房和空置車位物業費優惠政策。實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費，業主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上（未發生水電氣費用）的房屋、自有或者租賃車位，經業主申請、物業服務企業登記確認次日后，其空置期間的物業服務費、停車服務費分別按物業服務合同約定收費標準的60%、50%交納。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。二是自有以及租賃空置車位停放未登記車輛政策。物業服務人在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。三是下列車輛臨時進入物業服務區域停放，不得收取費用：臨時停放30分鐘之內的車輛；執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛；為業主提供搬家、婚喪嫁娶、配送貨物等服務的車輛；殘疾人車輛（僅限小區地面無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的車輛）。
（三）供水（供電）未實行抄表到戶、裝修服務和特約服務等收費如何規定。一是供水、供電未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業服務成本，并由物業服務人承擔物業服務區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用。供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等實行抄表到戶的，專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務成本。二是業主可以自行或者委托物業服務人清運裝修期間產生的垃圾。業主自行清運的，費用由業主自行承擔。委托物業服務人清運裝修垃圾的收費標準由雙方協商確定。物業服務人不得以裝修管理費、裝修服務等名目收取未提供實質性服務內容的收費。三是物業服務人應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件。特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。
（四）業主公共收益的歸屬與公示要求。一是物業服務人應當在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖、明確車位權屬，便于業主查詢。二是利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，由業主共同決定，同意后辦理相關手續并單獨記賬，每半年公布一次經營所得收支情況，所得收益歸屬全體業主所有，優先用于抵扣物業服務費或者專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。未經業主大會表決同意的，不得侵占和使用屬于業主共有的道路、綠地或者其他場所。三是物業服務人應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。四是物業服務費實行酬金制收費方式的，物業服務人每年不少于一次向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受業主委員會的核查。五是物業服務企業沒有公示或違規處置業主公共收益的，按照《陜西省物業管理條例》的有關規定，可向物業項目所在地的住建部門反映。
（五）配建停車場（位）有關規定。物業服務區域內規劃用于停放機動車的配建停車場（位），應當首先滿足本物業服務區域內的業主的需要。一是依法配建的人防工程用作停車的，應當優先向業主出租，不得出售、附贈。二是對產權屬業主共有的露天（含道路）停車場（所），不得實行車位買斷，由業主共同決定是否收取場地占用費，收取標準和用途等事項。三是初始登記后，所有權明確歸開發商的停車場（位）和地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租。四是車位買賣和租賃價格屬于市場調節價，由雙方協商確定，法律、法規另有規定的，從其規定。
（六）物業服務人應當履行的基本義務。物業服務人應當認真學習和嚴格執行《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律法規和政策性文件，依法經營。物業服務人應當全面履行簽訂的《前期物業服務合同》《物業服務合同》，提供相應等級的專業化、標準化服務。
物業服務人應當嚴格執行價格標準，按程序規范調價，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、媒體公眾號等方式實行明碼標價，定期在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務費、住宅小區停車服務費和經營共用部位、共用設施設備收益收支情況，接受業主、業委會和社會監督。不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催繳物業服務費。物業服務人接受發展改革、住建和市場監管等行政管理部門及住宅小區所在地街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督。
（七）業主應當履行什么義務。業主（物業使用人）應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費，不得拒交和惡意拖欠。未按合同約定交納的，業主委員會、物業服務人應當督促其限期交納；逾期拒不交納的，可以依法申請調解、仲裁、提起訴訟。生活垃圾處理費屬于物業服務人負責代收代繳，不包含在物業服務費中，業主應當按規定標準按時另行繳納。
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